Facility Management (FM) - STRABAG Property and Facility Services

Az ingatlanpiaci változásoknak milyen hatása volt a hazai FM szektorra? A szolgáltatási szektor szerepe megváltozott. Jelentek-e meg új szereplők a piacon ennek hatására? Kérdéseinkre Langbein Valentin (Rustler Kft.) és Landi Gábor (Strabag PFS) válaszoltak.
Iroda.hu: A mindenki által ismert ingatlanpiaci változásoknak milyen hatása volt a hazai FM szektorra?
Landi Gábor: A facility management szektor számára az ingatlanpiaci változásoknak kettős hatása van: egyrészt a fejlesztési ütem drasztikus visszaesése megtörheti az üzemeltetési piac korábbi években tapasztalt fejlődését, másrészt viszont további piacot teremthet a nem szakértő üzemeltetői kezek közé került ingatlanok további menedzselése.
A facility management piac volumene pénzügyi oldalról a változások hatására mindenképpen csökken, tehát a szereplők csökkenő árbevételű piacon osztoznak, hiszen az ingatlanok tulajdonosai – cégek, fejlesztők, alapok - az üzemeltetés vonatkozásában is költségmegtakarításokra törekszenek, valamint szinte teljesen visszafogták ingatlanjaik értékállóságát biztosító állagmegóvási és felújítási költségeiket.
I.: Érezhető volt-e valamiféle átrendeződés a szakmán belül az utóbbi egy évben?
L.V.: "One stop shopping" – avagy "mindent egy helyen, mindent egy szolgáltatótól", szerintem ez a jövő iránya. Az ingatlankezelő cégek igyekeznek teljes szolgáltatást kínálni. Az FM cégek és a bérlőképviselők is nyitnak a PM irányába. A végcélt mindenképp a piac határozza meg – kedvezőbb áron minél magasabb szolgáltatás. Véleményem szerint azoknál a cégeknél lesz ez a fejlődési irány közép-hosszú távon tartható, akik saját berkeken belül képesek a műszaki problémákat kezelni – mivel ez az a tudás, amit menedzsmenttel illetve szervezéssel nem lehet kiváltani.
L.G.: A facility management cégek egyszerre találkoztak a változások okozta lehetőségekkel és kihívásokkal. Költséghatékony szolgáltatásaik iránti kereslet fokozódik, ugyanakkor a verseny is nő, mivel több eddig más profilú cég ezen a területen reméli megtalálni elveszett forintjait, euróit.  Ezáltal a facility management piacon a legfőbb változás, hogy az ár, mint döntési szempont felértékelődése tapasztalható. Korábban a fő döntési tényezők között szerepelt a minőség, a proaktivitás és a hatékony ügyfél-kommunikáció is, de most ezek súlya csökkent. Az ügyfelek az árcsökkentési lehetőségeket keresik, a kiírt üzemeltetési tendereken pedig a korábbiakhoz képest alacsonyabb árakkal lehet megbízásokat szerezni. Megtorpant az a korábbi tendencia, mely szerint a minőségi szolgáltatások és az évtizedes szakmai tapasztalat, mint hozzáadott értékek fokozatosan felértékelődtek, és ezáltal a piac tisztulásnak indult. A nagyobb cégek, amelyek fő üzleti tevékenysége alapvetően nem az ingatlanszegmens, a költségek csökkentése érdekében sok esetben alacsonyabb szolgáltatási minőséggel is hajlandóak beérni, ezáltal teret engedve a szakmaiatlan, garanciát nem vállaló, minőséget nem biztosító "szerencselovagoknak", melyek rövid távú szemléletmódjukkal nagy károkat okozhatnak a jelentős értéket képviselő ingatlanokban. Súlyos kérdés, hogy milyen hatásai lesznek az üzemeltetési tapasztalattal egyáltalán nem rendelkező cégek árversenyének abban a piaci helyzetben, amikor az ingatlanok értékállóságának megőrzése, valamint a bérlők hosszú távú megtartása fontosabb, mint bármikor eddig.
I.: Jelentek-e meg új szereplők a piacon annak hatására, hogy a szolgáltatási szektor szerepe megváltozott?
L.V.: Én nem érzékelem az új szereplők jelenlétét, szerintem a meglévők bővítik a tevékenységi köreiket.
L.G.: Azon felkiáltással, hogy takarítani, karbantartani mindenki tud, sorra jelentek meg magukat szakmai üzemeltetőnek nevező cégek, akik eddig az üzemeltetést, ingatlankezelést egyáltalán nem, vagy nem fő tevékenységként végezték. Ezen cégek között találhatóak ingatlanfejlesztők, építőipari cégek, tanácsadók, vagy bérbeadási piaci szereplők. Sajnos megfeledkeznek arról, hogy az ingatlan-üzemeltetés is egy szakma, mely nagyon sokrétű és hatalmas felelősséggel járó tevékenységeket foglal magában, a szünetmentes energiaellátástól kezdve, az érintésvédelmen keresztül a számvitelig és környezetvédelemig. Ideig-óráig esetleg lehet palástolni a hatalmas szakmai és minőségi hiányosságokat, de egy nem várt súlyos hiba, havária azonnal rávilágít üzemeltetési alkalmatlanságukra. Az üzemeltetési biztonságot és garanciát adó szakcégek ilyen esetekben azonnal újra előtérbe kerülnek.
I.: Nem tapasztaltak-e olyat, hogy a PM cégek törekednének az FM feladatokat bevonni saját tevékenységi körükbe az eddig jellemző kiszervezésekkel ellentétben?
L.V.: Igen ez egy valós tendencia, sőt azt gondolom, hogy egy logikus lépés is ha figyelembe vesszük a mai ingatlanpiaci környezetet. A piac szűkült 2009-ben és ez 2010-ben még érezhetőbb lesz. Sok cég kényszerül a bevételkiesését valamilyen "helyettesítő szolgáltatás" eladásával fedezni. Erre lehet megoldás a portfolió bővítése – pl. PM cégek FM tevékenységekre több hangsúlyt fektetnek. Az egy más kérdés, hogy ez a tevékenységbővítés a hosszú távú stratégiájukban is szerepel-e vagy csak a piaci kilengés okozta árbevétel kiesést kompenzálják. Véleményem szerint a 2010-es év a létesítményüzemeltetés területén mindenképp fejlődést, letisztulást és egy egészségesebb piaci környezetet fog hozni.
L.G.: A PM cégek az FM feladatokat eddig is nagyrészt üzemeltető szakcégek bevonásával végezték, ezt a tevékenységet alvállalkozásba adva. Természetesen a PM cégek törekednek arra, hogy az eddig külön megbízásba adott FM feladatokat, az egykapus szolgáltatás költséghatékonysága érdekében saját hatáskörükbe vegyék. Mindazonáltal továbbra is szükségük lesz FM szakcégek bevonására, hiszen a riportáláson, ellenőrzésen kívül szakfeladatokat nem tudnak ellátni. Az ingatlanpiaci változások hatására és a szolgáltatási határok átfedése eredményeként az FM és PM cégek komoly versenytársai lesznek egymásnak. Azonosak megbízóik, a potenciális ügyfélkörük, és a kínálkozó lehetőséget örömmel ragadják meg szolgáltatásaik bővítésével. A piac jelenleg elérkezett arra a pontra, amikor az eddig klasszikus FM szolgáltatónak számító cégek vesznek át, vonják saját tevékenységi körükbe a PM szolgáltatásokat, ezáltal PM szolgáltatóvá válva.


(iroda.hu, 2010. január 27., szerda)